Immobili e Condominio
L'inapplicabilità agli esercizi precedenti delle nuove tabelle millesimali deliberate dall'assemblea. Desidero riferire un caso particolarmente interessante dal quale si possono trarre spunti piuttosto utili per regolarsi in alcuni passaggi della vita del condominio.
Un passaggio destinato ad incidere significativamente, quando si verifica, è quello che riguarda la modifica delle tabelle millesimali.
Sono due i casi non è richiesta, a tale fine, l'unanimità dei consensi: il primo si verifica quando i valori millesimali riportati in tabella siano erronei; il secondo quando siano mutate le condizioni dell'immobile.
Nel contenzioso giudiziario del quale mi sono occupato ricorrevano entrambi i casi. Si trattava, infatti, di un condominio di unità immobiliari adibite ad autorimessa, composto di tre piani. Originariamente uno dei tre piani non era frazionato in box, ed aveva un solo valore millesimale per tutta la sua superficie. Questo valore millesimale era inspiegabilmente molto superiore a quello della somma dei box di ciascun piano Quando il proprietario del piano indiviso ha realizzato, al pari degli altri piani, il frazionamento in box ha chiesto ed ottenuto dall'assemblea la modifica delle tabelle millesimali.
Ciò, tuttavia, è avvenuto con due anni di ritardo rispetto alla realizzazione dei box ed alla richiesta di modifica delle tabelle, due anni nei quali, peraltro, non vi era stata approvazione del consuntivo annuale da parte dell'assemblea, a causa di problemi che avevano riguardato l'amministrazione.
La controversia ha riguardato, perciò, proprio la decorrenza delle nuove tabelle. Il condominio, infatti, sosteneva che l'applicazione delle tabelle millesimali, ove modificate, non è mai retroattiva, citando a tale riguardo numerose sentenze anche di Cassazione. Per questo motivo aveva approvato i due bilanci pregressi, facendo riferimento alle vecchie tabelle anziché alle nuove. Tant'è che, sulla base dei consuntivi così deliberati, aveva azionato decreto ingiuntivo nei confronti del proprietario, il quale, da parte sua, non solo si era rifiutato di pagare gli oneri condominiali così ripartiti, ma aveva che impugnato le relative delibere.
La controversia si è risolta a favore del secondo, e la ragione va ricercata nella mancata approvazione dei bilanci condominiali (consuntivi) degli anni precedenti. E' tale approvazione, infatti, che chiude l'esercizio e rende inapplicabili tabelle millesimali adottate dall'assemblea solo in tempi successivi. Nel caso preso in esame, tuttavia, questo non era avvenuto e le nuove tabelle potevano trovare, perciò, applicazione anche alle spese degli esercizi precedenti.
"Deve essere pertanto annullata la delibera assembleare del 4/4/2019, relativamente all’approvazione dei bilanci consuntivi e dei piani di riparto degli esercizi 2017 e 2018 - ha stabilito il Tribunale di Roma nella sentenza che ha definito la controversia - nonché disposta la revoca del decreto opposto che ingiunge il pagamento di oneri ripartiti a maggioranza sulla base di criteri tabellari non più in vigore e palesemente difformi a quanto previsto dall’articolo 1123 c.c. non essendo peraltro oggetto di contestazione la circostanza che le tabelle sostituite non rispondessero da tempo all’effettiva conformazione del Condominio".